|
|
|
| |
| 探讨提高城市土地利用效率的途径 |
| 加入时间：2008-9-19 |
|
|
城市化的发展过程是城市土地扩展的过程，而城市土地的扩展主要是由大量的农用地转化成为建设用地，这其中有很大一部分是对耕地的占用。随着社会经济的迅速发展，土地供需矛盾日益加大，这对于我国特别是西部地区人多地少、耕地资源十分匮乏的情况来说，节约城市建设用地，合理利用城市土地、集约利用城市土地，提高城市土地的利用效率，实现土地的可持续发展，是当前城市土地利用最急需解决的问题。
一、城市化水平与城市建设用地利用现状
城市化是经济发展和社会进步的结果与标志，城市化过程中产生的聚集效应对区域经济的发展具有很强的促进效应。改革开放以来，我国城市化水平得到了快速的发展，据统计资料显示，2007年,被称为全球的“城市化元年”,根据联合国有关组织的统计,世界各国已经有50%以上的人口生活在城市,可以说,全世界步入了城市化时代。目前,我国的城市化水平已达43.9%,东、中、西部城市化水平分别为54.6%、40.4%和35.7%，如西部地区广西城市化水平才34．6％，陕西城市化水平40.62%。由此看来，西部城市化水平总体上处于一个较低的水平。
根据诺瑟姆的城市化的阶段性理论，西部的城市化水平已进入了城市化初期与城市化快速发展的过渡阶段。这个阶段对土地资源的消耗也处于一个高位，因此提高土地资源的利用效率将有助于更好的发展城市，也是城市可持续发展的要求。如2005年，广西的建设用地为87．66万公顷，占全区土地总面积的3．69％，略高于全国平均水平。2005年，城镇建成区人均占地为l44．58m2，是全国城市建成区人均占地l08．4mV人的l33．37％。而随着城市化率的提高，人均占土地面积应该是下降的，但广西的情况没降反升。与2001年相比，广西2005年广西城镇人口增加137万人，增2．86％，年均增长0．715％。但广西城镇建设用地却增长了11．12％，年均增长2．78％。城镇建设用地增长速度远远高于城镇人口增长速度。以上数据显示，广西的城市建设用地的扩展速度超过了城市人口的增长速度，这种状态必然会造成土地的粗放利用。随着经济增长、人口增加，城市规模还在不断扩大，城市土地扩展对耕地保护将形成了更大的压力。集约利用城市土地在当前推进城市化发展中显得尤为重要。
二、我国城市土地利用存在的问题
合理的城市化过程是节约土地的过程，保护耕地与发展城市化的关系。不合理利用土地会造成城市化进程中的土地资源的浪费、单位土地产出经济效益低下，势必影响到城市化的进一步发展。目前，我国一些城市土地利用效率存在有以下几方面的表现：
1．空间分布不合理。城市的商业、贸易、服务、娱乐、信息、办公集中于中心区，便于形成中心商务区效应。但同时由于过于集中，也会给交通、交易等带来麻烦和压力，甚至有不少工业企业占用城市中心的黄金地段的土地。国际上城市工业用地占城市建设用地的比例，一般在10％～l5％。如2003年广西14个城市工业用地占建设用地的20．87％，比国际一般标准高出5．87％～l 0．87％。按照现阶段的评价标准土地用途与土地所处区位价值不相符，土地不能够依其用途得到充分的利用，土地的经济价值得不到充分的体现，不但影响了城市生产和生活的安排，也影响了城市土地在空问和利用率与土地使用价值的一致性。
2．单位面积土地产出率低。城市建设未能充分利用地上、地下空间，容积率低同时也降低了土地的使用效率，单位面积的土地产出率也于国际平均水平。
3．城市基础设施建设用地增长与城市建成区用地增长不相符。国际上城市道路和其他公共设施用地比例一般在20％～30％。以南宁为例，2005年南宁城市道路和市政公用设施用地仅占建成区用地的12．03％，。而2003至2005年，南宁城市建成区面积增长了l0．9％，道路广场用地增长ll．35％，市政公用设施增长3．35％，绿地增长4．7％。城市基础设施的建设滞后于城市的扩展速度。其结果将影响城市功能的发挥，使土地的使用价值得不到充分的体现，降低了城市土地的利用效率。
4．城市的各种开发区的泛滥造成土地的低效率使用。近年来，我国部分城市的各种开发区已成为城市土地扩展最快的一种方式。虽然2005年经过清理后，各市批准设立的开发区有所减少了。由于开发区的建没对当地政府有诸如增加财政收入、创造立竿见影的政绩等好处，因此开发区一哄而上，使选址布局没有依据产业扩散和区位偏好的规律来进行。开发区求大的情况普遍存在，平均规模已达到或超过了韩国、台湾的水平，但是基础设施投入及地均产值都远远低于国家水平。由此产生的城市土地过快扩张而土地产出率低的现象，从长远来说将严重影响城市的发展。
三、城市化进程中提高土地利用效率的几点建议
1．改造城市用地空间，提高城市建筑容积率城市空间用地布局不合理，各类用地的空间布局混杂，不能形成功能合理的布局结构，从而影响城市经济的运行，不利于城市聚集经济效应的发挥。通过调整优化产业结构来实现土地资源的少投入多产出，提高单位土地上的产出率，使土地利用从粗放到集约利用转变；通过城市用地整理和土地置换，实现土地由低效利用向高效利用的转变；通过提高城市建筑的容积率，充分利用地下与地上的空间。如果广西的城市建筑容积率达全国的平均水平，至少能增加50％的建筑面积。因此 改造城市用地空间既是一个改造城市的过程，也是一个挖潜的过程，是提高城市化进程中土地利用效率的一个有效途径。
2．加强城市基础设施投入，完善公共配套设施建设城市基础设施好坏影响到城市的品质。例如由于城市交通用地、绿化用地偏紧，造成城市交通拥挤、环境质量较差等城市病严重与城市“热岛效应”明显，进而严重影响城市居民的生活质量。加强城市基础设施的投入，完善公共配套设施的建设，对提升城市的品质与综合竞争力具有积极的意义。在城市基础设施的改造方面桂林市做出了很好的表率作用，桂林连续两年获得了“中国人居环境范例奖”及“国家环境保护模范城市”奖。这些奖项的获得，表明桂林市重视人居环境建设。
3．提高城市开发区土地利用效率城市开发区相对于旧城区有更好的规划和建设条件，是最能突现城市变迁的部分，因此开发区土地利用的好坏最能体现城市化进程中土地利用的效果。在城市开发区建设过程中，要注重做好以下几方面的工作：一是要符合城市规划的空间布局要求；二是工业项目要符合地均效益的要求，确定准入项目的单位用地投资额和产出额；三是准入项目必须符合环保要求；四是准入项目必须符合节能要求。
对于一些开发区土地低效利用问题，一方面政府要做好招商引资的工作，营造一个良好的投资环境，增强投资者的信心；另一方面要严肃土地利用政策，对于城市土地利用强度不够或者土地闲置的情况给予调整的机会，否则予以收回，对确实无能力按时开发的土地所有者采取赎回或收回土地使有权的办法，充实城市土地储备，实现城市土地供应的可控性。
4．加强城市生态环境建设城市的生态环境质量具有决定城市的档次与发展潜力的重要作用，环境与生态效应主要是通过其产生的外部经济性作用来影响土地利用效率的。应注重城市化过程中城市生态环境的建设，应通过规划控制保持人口适宜容量、土地适宜强度、城市与生态环境相融，努力实现人与自然的和谐相处，把保护城市生态环境贯穿到城市的规划、建设和管理的各个环节。
5．加强城市规划应加强国有土地使用权出让的规划管理，发挥城市规划对城市土地资源和空间资源的调控和引导作用。应强调城市土地集约利用的规划设计，通过城市用地布局规划、城市用地规模、优化城市规划设计等途径，保证社会、经济、生态环境等需求；根据人口、资源情况和环境承载能力确定各城市规模和性质，合理布局城市用地和人口的合理聚集程度，注重对城市土地资源的节约利用。
我国西部地区是经济发展相对落后省区，经济建设与发展还需要大量的土地资源投入，耕地资源相对匮乏，而土地资源首先要保证粮食作物的供给，因此决定了城市化进程中不能够无限制的扩张土地，城市土地利用必须遵循科学用地、合理用地、集约用地的方针，应保证土地利用的可持续性发展。应发挥聚集所产生的规模效益，为社会提供完善的基础设施和公共服务设施，节约土地投入；应建立土地供应监督机制。根据城市的发展需要提供土地，使土地供应与城市发展相对应；应注重对存量土地的挖潜，利用土地置换等手段盘活存量土地来最大范围地提高土地利用效率。（韦孟奇 陈舒明） |
一然选自 资源网 2008-9-18 |
|
|
|
